Investissement LMNP en résidence étudiante : pourquoi privilégier l’occasion aujourd’hui ?

Le marché de l’immobilier est bien plus vaste que ce qu’on imagine et lorsqu’on souhaite investir, les possibilités sont nombreuses. Parmi celles-ci, la LMNP (location meublée non professionnelle) est particulièrement demandée aujourd’hui. S’adressant au départ aux touristes de passage ou bien aux professionnels en déplacement, elle peut aussi s’appliquer dans le cadre d’une résidence étudiante. Sachant qu’en 2024, il y a le choix entre un actif neuf et un bien ancien, d’où l’emploi du terme de “LMNP d’occasion” pour cette dernière forme.

Pour, nous allons tout d’abord revenir en détail sur le concept de la LMNP puis nous allons vous expliquer en quoi la LMNP d’occasion en résidence étudiante constitue une option avantageuse.

Qu’est-ce que la LMNP concrètement ?

Le statut de LMNP permet à l’investisseur de louer un bien immobilier meublé sans être considéré comme un professionnel (statut de LMP). La nuance est importante et cette formule se distingue par plusieurs caractéristiques : 

• Un cadre fiscal attractif : en optant pour le régime réel d’imposition, l’investisseur LMNP peut déduire de ses revenus locatifs les charges liées à l’investissement. C’est-à-dire les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété ou encore les frais de gestion. Sans oublier bien sûr l’amortissement du bien et de son mobilier. On arrive ainsi dans la plupart des cas à une fiscalité allégée, voire quasiment nulle, sur les loyers réellement perçus.
• Un investissement relativement accessible : en 2024, la LMNP s’adresse aussi bien aux particuliers qu’aux investisseurs plus avertis. Pour l’achat d’un studio en résidence étudiante par exemple, cela débute avec des prix inférieurs à 60 000 euros.
• Une grande diversité d’investissements : bien que cet article se concentre sur les résidences étudiantes, le statut de LMNP s’applique à divers types de biens meublés. Résidences de tourisme, résidences séniors…

Les raisons de se tourner vers l’investissement LMNP d’occasion en résidence étudiante

On entre maintenant dans le cœur du sujet : l’investissement dans une LMNP d’occasion. Sans plus attendre, voici ses principaux avantages lorsque cela concerne une résidence étudiante gérée.

Des avantages financiers notables

Comme nous l’avons décrit précédemment, la fiscalité est très avantageuse lorsqu’on investit dans une LMNP d’occasion. Toutefois, il faut aussi reconnaître qu’elle n’est pas sensiblement différente de celle de la LMNP neuf, c’est pourquoi il faut mettre en avant d’autres arguments financiers.

Le premier concerne le prix d’acquisition : pour information, le prix d’une maison ou d’un studio est jusqu’à 35% inférieur à celui du neuf. Si vous partez avec un budget réduit inférieur à 100 000 euros, cela peut constituer un argument décisif. En plus de cela, il est bien plus aisé de trouver des studios situés en centre-ville dans le marché de l’ancien. Vous n’aurez ainsi pas à attendre plusieurs mois avant qu’un projet immobilier se concrétise.

Autre avantage financier intéressant : la location du studio peut débuter dès l’acquisition du bien. C’est ce qui explique en partie une meilleure rentabilité (entre 4% et 6%) étant donné que les loyers sont perçus très rapidement. En outre, la forte demande locative dans ce secteur assure une bonne stabilité des revenus sur le long terme.

Un marché porteur dans le contexte actuel

Mettons-nous désormais à la place de jeunes étudiants souhaitant louer un studio au sein d’une résidence étudiante. Rappelons que ceux-ci n’ont pas des moyens illimités et leur précarité est même devenue préoccupante selon une étude parue en 2024. On comprend alors aisément pourquoi ils vont plutôt se diriger au début vers des biens proposant un loyer abordable sans qu’ils soient trop éloignés du centre-ville où se trouve leur école.

Et c’est justement dans ce contexte que les biens anciens sont plus prisés, car le loyer est bien inférieur en moyenne à ce qui se pratique dans le neuf. Par conséquent, vous parviendrez à trouver beaucoup plus facilement des locataires. C’est d’autant plus vrai dans une ville dynamique dans laquelle on constate une augmentation constante du nombre d’étudiants.

D’autre part, si les jeunes préfèrent ce type de résidence à des appartements individuels classiques, c’est également pour les services qui sont inclus. Car en plus de bénéficier d’un hébergement à prix abordable, ils peuvent profiter d’un service de petit déjeuner, d’une assistance ou encore d’un service de ménage. Les espaces communs et la présence d’une laverie sont aussi à considérer comme des atouts intéressants puisqu’ils servent à fidéliser les locataires aimant se retrouver en communauté.